「住宅ローンのオーバーローンとは」
2025年08月19日
1. オーバーローンとは？よくある誤解
「住宅を売却するときに、ローン残債が売却価格を上回ってしまう」。これがいわゆる「オーバーローン」です。
例えば残債が2,800万円、売却価格が2,500万円の場合、300万円のマイナスが生じます。
多くの方は「オーバーローンだと、次の家は買えないのでは？」と考えます。確かにそのままでは残債が完済できず、新しい住宅ローンの審査が通らないケースもあります。しかし、これは半分正しく、半分は誤解です。
正しい知識と方法を押さえれば、オーバーローン状態でも新しい家を購入できる可能性は十分にあるのです。
2. 「オーバーローン＝買い替え不可能」ではない
「売却益でローン完済 → 次の購入資金」というのが理想的な流れです。
しかし実際には、近年の住宅市場ではこのようにうまくいかないケースも多くあります。
・頭金ゼロでフルローンを組んだ方
・購入から5年以内に売却を検討している方
・新築時から築年数が経ち、査定額が下がってしまった方
こうした方の多くはオーバーローンに直面します。
ところが、金融機関によっては「オーバーローン分を次の購入ローンに組み込める」仕組みが存在します。これが「住み替えローン」です。
3. 住み替えローンで次の購入が可能になる仕組み
住み替えローンとは、「旧居のローン残債」＋「新居購入資金」＝まとめて一本のローンに組み直す」制度です。
例：
旧居ローン残債：2,500万円
旧居売却価格：2,000万円（500万円の不足）
新居購入価格：3,500万円
👉 住み替えローンでは、
500万円の不足＋3,500万円＝4,000万円を新たに借入れ可能。
この仕組みを利用することで、オーバーローン状態でも次の物件購入を実現できます。
ポイント
・金融機関ごとに審査基準や取り扱い条件が異なる
・借入額が大きくなるため、返済計画を慎重に立てる必要がある
・家計のバランスを見ながら「いくらまでなら無理なく返済できるか」を事前に検討することが大切
4. 実際の買い替え事例（モデルケース）
ケース1：ファミリー層
相模原市内でマンションを購入して5年。
ローン残債が多く残っている状態でしたが、家族が増えて手狭になったため戸建てへ買い替え。
マンション売却価格：2,200万円
ローン残高：2,500万円
不足：300万円
👉 住み替えローンを活用し、不足分を含めた合計4,300万円で新しい戸建てを購入。
ケース2：転勤による住み替え
購入後7年で転勤が決まり、エリア外へ移住。
売却価格は想定より低かったが、任意売却ではなく住み替えローンを利用。
残債不足を新居購入ローンに組み込み、スムーズに引越し。
5. 当社がお手伝いできること
オーバーローンで悩まれている方にとって一番不安なのは「本当に買い替えできるの？」という点です。
当社では、以下のサポートを行っています。
・資金計画の立案
「どのくらい借入れできるか」「家計に無理はないか」をシミュレーション。
・金融機関との調整
住み替えローンの取扱いがある銀行をご紹介し、事前審査のサポートを行います。
・売却と購入のタイミング調整
旧居の売却と新居の購入は綱渡りのようなスケジュール。経験豊富な担当者が調整し、無理のない流れをご提案。
・残債処理に関するご相談
不足分をどう扱うか、無理のない返済プランを一緒に検討。
6. オーバーローンのお客様が安心して住み替えするための流れ
１，ご相談・ヒアリング（ローン残高・ご希望条件の確認）
↓
２，売却査定（現在の物件価格を正確に把握）
↓
３，資金計画・銀行相談（住み替えローンの可能性を検討）
↓
４，購入物件のご紹介（希望条件に合う物件をご提案）
↓
５，売却活動と購入申込の調整
↓
６，契約・引渡し（スムーズに住み替え完了）
7. まとめ：不安よりも希望を持って住み替えを検討してほしい
オーバーローンという言葉を聞くと、不安に感じる方が多いかもしれません。
しかし、「オーバーローンでも買い替えは可能」という事実を知ることで、多くのお客様が新しい生活への一歩を踏み出しています。
おださが不動産では、オーバーローンでお悩みのお客様のサポート実績があります。
単なる売却や購入の仲介にとどまらず、資金計画から銀行との調整、売却と購入のスケジュール管理まで一貫して対応いたします。
「残債があるから無理だろう」と諦める前に、ぜひ一度ご相談ください。私たちは、お客様の新しい住まいの実現を全力でサポートいたします。
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