再建築不可物件におけるリフォームの変更点

2025年04月27日

【　再建築不可の物件のリフォームができなくなったと聞いたけど、どういうこと？　】

 

はい、2025年4月1日から施行された建築基準法の改正により、「再建築不可物件」におけるリフォームの取り扱いが大きく変わりました。これにより、従来可能だった一部のリフォームが難しくなったり、新たな手続きが必要となったりしています。


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🏚️ 再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、敷地が建築基準法上の接道義務を満たしておらず、新たに建物を建て直すこと（新築）が認められない物件を指します。多くは、戦後の都市化過程や密集市街地の形成、法改正の積み重ねといった歴史的経緯の中で生まれており、現行法の要件（接道義務、建蔽率・容積率、耐震基準など）を満たしていない、いわゆる「既存不適格建物」であることがほとんどです 。


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★　改正前と改正後のリフォームの違い　★

【　改正前（2025年3月31日まで）】

 

4号特例の適用：木造2階建て以下、延べ床面積500㎡以下の建物は、建築確認申請が不要で、リフォームが比較的容易に行えました。

 

再建築不可物件でもリフォーム可能：接道義務を満たさない再建築不可物件でも、建築確認申請が不要な範囲でリフォームが可能でした。


【　改正後（2025年4月1日以降）】

4号特例の縮小：木造2階建て以下、延べ床面積200㎡超の建物は、「新2号建築物」として、確認申請が必要となり、大規模なリフォームには審査が求められるようになりました。

 

再建築不可物件のリフォーム制限：接道義務を満たさない再建築不可物件では、確認申請が通らず、希望するリフォームができなくなる可能性が高まっています 。

 

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⚠️ リフォーム時の注意点

確認申請の必要性：大規模なリフォームや構造変更を伴う場合、確認申請が必要となります。

法適合化のための是正措置：建蔽率・容積率のオーバーや耐震基準の未達成など、現行法に適合させるための減築や耐震補強が求められる場合があります。

費用の増加：法適合化のための工事や手続きにより、リフォーム費用が大幅に増加する可能性があります。

 

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✅ 対応策とアドバイス

専門家への相談：建築士やリフォーム業者に早めに相談し、改正後の法令に適合するリフォーム計画を立てることが重要です。

行政との協議：自治体によっては、特例や緩和措置がある場合もあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

費用対効果の検討：リフォーム費用が新築に近い金額になる場合もあるため、建て替えも含めた選択肢を検討することをおすすめします。

 

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🏡 まとめ

2025年4月の建築基準法改正により、再建築不可物件のリフォームは従来よりも厳格な手続きと高い費用が必要となる可能性が高まりました。リフォームを検討されている場合は、早めに専門家に相談し、法令に適合する計画を立てることが重要です。