<<住所変更登記の義務化が開始になります>>【おださが不動産】相模原・座間・小田急線の不動産売買は当社へ

公開日：2025年11月15日

住所変更登記の必要性・義務化とは

――いま不動産所有者が知っておくべき最新実務ガイド――

2024年4月から相続登記が義務化されたことに続き、住所変更登記の義務化も今後スタートする予定となっています。不動産に関わる「所有者不明土地問題」を防ぐために国が進めている改革であり、すべての不動産所有者に影響がある非常に重要な制度です。

しかし、実務の現場ではまだ周知が進んでおらず、売買決済の当日に「住所のつながりが確認できず決済が進まない」という事態が起こり得ます。

本コラムでは、不動産取引を日々サポートする専門会社として、住所変更登記の必要性・義務化の内容・実務上の注意点・放置した場合のリスクを、できる限りわかりやすく整理して解説します。

● 住所は“本人を特定する唯一のつながり”

不動産登記簿には、所有者の「住所」と「氏名」が記載されています。
この住所が最新でないと、法務局・自治体・裁判所などからの通知が届かず、重要な連絡や手続きが滞ってしまいます。

例えば…

・固定資産税の納付書が届かない

・公共工事の買収通知が届かず手続きが遅延

・相続発生時に財産が把握できない

売買取引時に「登記簿上の住所と本人の現住所が一致しない」ため取引が止まる

こうしたトラブルは、すべて“住所が旧いまま放置されている”ことから生じます。

国は現在、「相続登記義務化」に続いて、所有者の住所が変わった際の変更登記も義務化する方針を明記しています。

● 義務内容（予定）

住所・氏名が変更されてから一定期間内に、変更登記を申請することが義務化される
→ 現時点では「2年以内」が有力案

● 違反（未登記）の場合

過料（行政罰）を科される可能性あり

相続登記義務化と同様、強制力のある制度になります。

売買決済の現場で最も多いトラブル

当社（おださが不動産）でも、売買決済当日に起こり得る問題として最も注意している点が、

登記簿住所と現住所が一致しないことによる本人確認不能

です。

買主側銀行は本人確認の厳格化が進み、以下が一致しないと決済が止まる場合があります。

・登記簿上の住所

・現在の住民票の住所

・本人確認書類（免許証など）

・各種契約書類に記載される住所

これらが「一本の線でつながらない」状態だと、

決済延期 → 引渡し延期 → 引越し・ローン・業者手配などすべてが遅延

という最悪のシナリオに直結します。

近年は住民票の“履歴”が省略されるケースが増えており、

過去の住所のつながりが住民票だけでは証明できないこともあります。

◆（1）売却がスムーズに進まない

決済直前に所有者の住所と登記簿が一致しないことが判明すると、

急遽住所変更登記を行う必要があります。

通常、登記完了には以下の時間が必要です。

管轄法務局：1〜2週間

書類不備や委任状の取り寄せで延びるケースも

急ぎの売却では「間に合わない」可能性があります。

◆（2）相続が発生した場合に手続きが複雑化

住所が古いままだと、
「この不動産は本当に被相続人（亡くなった方）のものか」
を証明するための追加資料が必要になります。

・住民票除票・戸籍附票

・過去の住所が載った住民票の写し

・当時の住所を証明する古い資料

これらを揃えるのは、相続人にとって非常に負担です。

◆（3）行政手続きが滞る

固定資産税通知や公共工事の買収案内が届かないと、

・税滞納

・裁判所からの呼出状の不達

・公共工事が進まず行政手続きが遅れる

など、社会的にも大きな問題になります。

――所有者側の負担はどう変わる？

◆（1）引越しのたびに「登記もセット」が新常識に

これまでの“任意”から、
引越しをしたら登記も必須 という流れになります。

◆（2）不動産売却の前準備がより重要に

売却時に住所が古いままだと、

・登記が通らない

・金融機関が本人確認を認めない

・決済が遅れる

スケジュールが破綻する

というリスクが高まります。

当社でも実際にこうした事例が見られます。

◆（3）司法書士との連携がより重要に

住所のつながりが証明できない場合に追加書類が必要となるため、
事前確認と丁寧な準備が欠かせません。

基本的には次の通りです。

・住所変更の履歴がわかる住民票（または戸籍の附票）

・登記申請書

・固定資産税課税情報など必要資料

・本人確認書類

・委任状（司法書士へ依頼する場合）

※住民票の履歴が省略される自治体が増えているため、
必要に応じて追加資料の取得が必要となります。

確認すべき具体的ポイント

以下の項目に一つでも当てはまる方は、
住所変更登記が必要な可能性が高い です。

・転居したが登記住所を変えていない

・過去に複数回引っ越している

・相続した不動産の住所が古い

・空き家・空き地を持っている

・売却を検討している

・将来相続人に負担をかけたくない

登記簿の住所が「何十年も前」のまま

今のうちに登記簿の確認をしておくことが大切です。

・住所の履歴が多い人

・再開発・公共工事が予定されているエリアに不動産を持つ人

・相続が近い高齢の方

・空き家・長期放置物件を持つ相続人

・これから売却予定がある方

これらの方は早めの登記を特におすすめします。

――義務化後のリスク

住所変更登記をしないまま放置すると…

・登記不一致により売却できない

・相続手続きが複雑＆長期化

・裁判所からの呼出状や重要通知が届かない

・公共工事の買収説明などが届かず損をする

・過料 5万円以下の可能性

・金融機関の審査が通らない

・住民票の履歴が出ず“過去の住所の証明が困難”に

特に売却時は「住所のつながり」が最重要となります。

当社では、
売却の予定がある方はもちろん、
相続・名義整理・空き家対策などを含めて、

住所変更登記が必要かどうかの事前チェックを無料で実施

司法書士とも連携し、

・住所変更登記

・相続登記

・名義整理

・売却までの一連のサポート

一括でお手伝いできます。

「必要かどうか分からない…」という段階でもお気軽にご相談いただけます。

住所変更登記は、
2026年4月1日から義務化され、
過去の住所変更にも適用されるため、
不動産所有者全員に関わる制度となります。

義務化前に対応しておくことで、

・売却トラブルを防ぐ

・相続手続きがスムーズ

・決済遅延を防止

・不要な過料リスクを回避

など、メリットが非常に大きい制度です。

最後に ― おださが不動産からのご案内

住所変更登記は専門家の力が必要になるケースも多くあります。

当社では、司法書士と連携して“早めの準備”をサポートしています。

・不動産売却を検討中の方

・相続の事前準備をしたい方

・空き家を所有している方

・名義整理をしたい方

どのようなご相談でもお気軽にお問合せください。