<<固定資産税最大6倍の真実改正空家法解説版>>【おださが不動産】相模原・座間・小田急線の不動産売買は当社へ

公開日：2026年02月04日

固定資産税が「最大6倍」になるとは？

― 2023年12月施行 改正空家対策特別措置法を専門的に解説 ―

2023年12月13日に施行された
改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、空き家所有者にとって極めて重要な法改正です。

今回の改正は一言でいえば、

「放置しているだけ」で税負担が激増する可能性がある制度へ変わった

ということです。

特に注目されているのが
「固定資産税が最大6倍になる」という点ですが、
これは誇張ではなく、制度上現実に起こり得る話です。

本稿では、その法的構造を専門的に解説します。

まず前提として、住宅が建っている土地には
地方税法第349条の3の2に基づく

■ 住宅用地の特例が適用されています。

▼ 小規模住宅用地（200㎡以下部分）

固定資産税評価額 × 1/6

▼ 一般住宅用地（200㎡超部分）

固定資産税評価額 × 1/3

つまり、本来の税額の
最大約83％が軽減されている状態です。

住宅用地の特例が解除されると、

評価額が
1/6 → 1（本則）

になります。

例：

土地評価額 1,800万円
小規模住宅用地の場合

1,800万円 × 1/6 ＝ 300万円（課税標準）

これが特例解除されると

1,800万円 × 1 ＝ 1,800万円

課税標準が6倍になります。

※税率は1.4％が標準税率

つまり税額ベースで実質約6倍になるのです。

今回の改正の本質は、
単なる対象拡大ではありません。

「事後対応型」から「予防介入型」への政策転換
ここが最大の違いです。

■ 改正前：深刻化してから介入

改正前の中心概念は「特定空家等」でした。

▼ 特定空家の要件（旧法）

・倒壊等の著しい危険
・衛生上著しく有害
・景観を著しく損なう
・周辺生活環境に著しい悪影響

ポイントは
“著しい”というハードルの高さです。

つまり、

・屋根が落ちかけている
・外壁が崩落寸前
・不法投棄が大量
・害獣被害が深刻

など、
既に社会問題化している状態でなければ
強い行政措置は困難でした。

結果として、

「ボロボロだが、まだ危険家屋とまでは言えない」

というグレー状態の空き家が大量に放置されてきました。

■ 改正後：悪化“前”に是正させる

2023年改正で新設されたのが

管理不全空家です。

▼ 管理不全空家の定義

放置すれば特定空家になるおそれがある状態

つまり、

・外壁の一部破損
・屋根材の浮き
・雨樋破損
・雑草繁茂
・窓割れ
・ポスト滞留郵便物
・長期不在が明白

といった段階でも、行政が是正介入できるようになりました。

■ 何が決定的に変わったのか？

① 介入タイミングが前倒しになった

改正前
→ 危険が顕在化してから対応

改正後
→ 危険化する前に是正

これは行政裁量の拡大を意味します。

② 税制優遇解除の対象が実質拡大

特例解除の直接要件は「勧告」です。

改正前は、特定空家レベルまで進行しないと
勧告まで至りにくかった。

しかし改正後は、

管理不全空家
↓
助言・指導
↓
勧告

という流れがより早期に発動します。

つまり

固定資産税増額の発動可能性が実質的に高まった

ということです。

③ 所有者の「消極的保有」が通用しなくなった

改正前は、

「使っていないが、とりあえず持っている」

という状態でも、
余程でなければ強制措置は困難でした。

改正後は、

管理義務を事実上明確化した形になります。

空き家は
「所有しているだけ」では足りず、

・適切管理
・修繕
・活用
・売却

のいずれかの行動が求められる時代になりました。

■ 政策的背景

この改正の背景には、

・全国で増加する空き家（約900万戸超）
・都市部の放置家屋問題
・防災リスク増大
・景観悪化
・治安問題

があります。

国は

「問題化してから解決」ではなく
「問題化する前に是正」

へと明確に方向転換しました。

これは法体系上も、

所有権の絶対性より
公共利益を優先する傾向の強まりを示しています。

■ 実務上の影響

実務レベルでは、

・自治体からの通知が増加
・近隣通報による調査
・所有者特定の迅速化
・相続未登記との連動

が進んでいます。

特に相続未登記問題と組み合わさることで、

「知らないうちに行政指導対象」

というケースも現実的に起こり得ます。

■ 結論：最大の違いは“時間軸”

改正前は

「危険化 → 是正」

改正後は

「放置傾向 → 早期是正」

つまり、

リスク発動までの時間が短縮された

これが決定的な違いです。

結果として、

固定資産税6倍リスクは理論上の話ではなく
実務上現実的な問題へと変わりました。

「いきなり固定資産税が6倍になるの？」
というご質問をよくいただきます。

結論から言うと、
いきなりではありません。

ただし、

段階を踏んで進み、
ある段階に入ると税制優遇が外れる可能性があります。

ここでは、その流れを順番に説明します。

■ ステップ1：助言・指導

まず、市区町村が現地を確認し、

「このままだと危険になる可能性がありますよ」
「草木の除去や修繕をしてください」

といった改善のお願い（助言・指導）を出します。

この段階では、
まだ税金は上がりません。

あくまで「注意喚起」です。

■ ステップ2：勧告（ここが重要）

助言や指導に従わず、改善が見られない場合、

市区町村は「勧告」を出します。

ここが非常に重要です。

なぜなら――

この「勧告」が出された時点で
住宅用地の特例が解除される可能性があるからです。

つまり、

固定資産税が軽減されていた土地が
通常の課税に戻る可能性があります。

これが
「最大6倍になる」と言われるタイミングです。

■ ステップ3：命令

勧告後も改善されない場合、

市区町村は「命令」を出します。

これはより強い法的措置です。

命令に違反すると、

・過料（罰金に近いもの）
・氏名公表

などの措置が取られる可能性があります。

■ ステップ4：行政代執行

命令にも従わない場合、

市区町村が所有者に代わって建物の解体などを実施します。

そして、その費用は所有者へ請求されます。

支払わなければ、

財産の差押えに進む可能性もあります。

■ ポイントまとめ

流れを整理すると、

① 助言・指導（注意段階）
② 勧告（ここで税制優遇解除の可能性）
③ 命令
④ 行政代執行

となります。

■ なぜ今回の改正が怖いのか？

2023年改正により、

「特定空家」だけでなく
「管理不全空家」の段階でも

この流れに入る可能性が高まりました。

つまり、

・まだ倒壊寸前ではない
・見た目が少し傷んでいる程度

でも、

早い段階で行政手続きが進む可能性があります。

■ 知らないうちに進むことはある？

原則として、
市区町村は文書で通知を出します。

しかし、

・相続後に住所変更していない
・共有者間で連絡が取れていない
・空き家の管理をしていない

といったケースでは、

気づくのが遅れる可能性があります。

■ 結論

固定資産税が最大6倍になるのは、

突然ではなく
行政手続きの中で起こります。

しかし、

「勧告」まで進むと
税制優遇解除の可能性が現実的になります。

改正後は、

その「勧告」までの距離が短くなった

というのが重要なポイントです。

― 「最終段階」で何が起こるのか ―

空き家対策の行政手続きには段階がありますが、
その最終段階が「行政代執行」です。

これは簡単に言えば、

所有者がやるべき改善・解体を
市区町村が代わりに行う制度です。

そして費用は、
すべて所有者負担となります。

■ 行政代執行に至るまでの流れ

① 助言・指導
② 勧告
③ 命令
④ 行政代執行

このうち、

「命令」に従わなかった場合に
代執行へ進みます。

つまり、

いきなり解体されるわけではありませんが、

命令違反＝強制実行の可能性

ということになります。

■ 具体的に何が行われるのか？

行政代執行で行われるのは主に

・建物の解体
・危険部分の除去
・雑草除去
・廃棄物処分

などです。

特に多いのは
建物の強制解体です。

■ 解体費用はいくらかかる？

一般的な木造住宅（30坪前後）の場合

150万円〜300万円程度
立地や規模によっては400万円超

になることもあります。

鉄骨造・RC造の場合はさらに高額です。

■ 「払わなければ済む」は通用しない

行政が立替えた費用は、

法律上の強制徴収対象になります。

つまり、

・督促
・財産調査
・預金差押え
・給与差押え
・不動産差押え

といった手続きに進む可能性があります。

最悪の場合、

空き家だけでなく
他の不動産や預金まで影響する可能性があります。

■ 共有名義の場合はどうなる？

空き家が共有名義の場合、

原則として
共有者全員が責任を負います。

例えば、

・相続で兄弟3人共有
・遠方に住んでいる
・1人が管理していない

といった場合でも、

全員が連帯的に責任を負う可能性があります。

「自分は使っていないから関係ない」

とはならない点に注意が必要です。

■ さらに怖いのは“資産価値の消滅”

行政代執行で解体された場合、

建物は消滅します。

その結果、

・住宅用地特例が適用されない更地になる
・固定資産税は高いまま
・再建築不可物件であれば価値が大幅減少

というケースもあります。

つまり、

解体費用を払ったうえで資産価値が下がる

という二重の損失が起こり得ます。

■ 実務上の現実

近年、全国で行政代執行の事例は増加傾向です。

背景には、

・老朽空き家の急増
・防災意識の高まり
・住民からの苦情増加
・改正法による運用強化

があります。

今後は「例外的措置」ではなく、
現実的な選択肢として自治体が使う時代になっています。

■ 結論

行政代執行は、

単なる解体措置ではなく

・高額費用の請求
・強制徴収
・資産価値の消失

を伴う重大なリスクです。

改正空家対策特別措置法により、

この最終段階まで進む可能性は
以前より現実的になっています。

― 空き家増加と販売競争の現実 ―

改正空家対策特別措置法のリスクは、
制度上の話だけではありません。

実際に、
相模原市・座間市・小田急相模原エリアでも空き家は確実に増加傾向にあります。

■ 空き家が増えている背景

このエリアでは、

・高度経済成長期～平成初期に建築された戸建が多い
・所有者の高齢化
・相続発生後の未活用
・遠方相続（都内・他県在住）

といった要因により、

「誰も住んでいない戸建」が増えています。

特に築30年以上の木造戸建は
市場に大量に存在しています。

■ 供給戸数も増えている

さらに現在、

・新築戸建の分譲増加
・中古戸建の在庫増加
・価格調整局面入り

という状況です。

令和2～3年をピークに、
売却価格はやや調整傾向にあります。

特に

・駅徒歩15分超
・築古物件
・リフォーム未実施

の物件は競争が激しくなっています。

つまり、

「売りに出せば売れる時代」ではなくなっている

ということです。

■ 空き家を放置する最大のデメリット

空き家を長期間放置すると、

建物は急速に傷みます。

▼ 代表的な劣化例

・雨漏り（屋根材の浮き・防水劣化）
・外壁クラック
・給排水管の劣化・詰まり
・床下湿気
・シロアリ被害
・通気不足によるカビ
・基礎ひび割れ

人が住まなくなると、

・換気が止まる
・水を流さなくなる
・点検しなくなる

ため、
劣化のスピードは想像以上に早まります。

■ 「戸建として売れる物件」が「土地値」になる現実

本来であれば

「中古戸建」として販売できた物件も、

・雨漏り発覚
・シロアリ被害確認
・構造材腐食

となると、

買主は大幅な価格交渉を行います。

場合によっては、

「建物は価値ゼロ」と判断され、

土地値評価のみ

になるケースもあります。

例えば、

戸建として2,000万円で売却可能だったものが、

解体前提で1,600万円以下になる、という事例は珍しくありません。

■ 長期空き家は“デメリットしかない”

戸建として販売を検討している場合、

長期間空き家にすることは

・資産価値減少
・修繕費増加
・税金負担増
・売却価格下落

というマイナス要素しかありません。

特に築年数が経過している物件では、

「今なら戸建として売れる」

というタイミングを逃すと、

一気に市場評価が下がる可能性があります。

■ 地域特性上の注意点

小田急相模原エリアは

・駅近物件は一定需要あり
・駅距離があると価格競争が激しい
・新築分譲との比較対象になる

という特徴があります。

買主は常に

・築浅中古
・新築建売
・リフォーム済物件

と比較します。

空き家で状態が悪い物件は、

その比較競争で圧倒的に不利になります。

■ 結論：動かないことが最大のリスク

相模原市・座間市エリアでは

・空き家増加
・販売在庫増加
・価格調整局面

という三重の要素があります。

そこに

・改正空家法による税リスク
・建物劣化リスク

が加わることで、

放置は年々不利になる可能性があります。

戸建として販売を考えるのであれば、

長期間の空き家状態はデメリットでしかありません。

― 空き家放置はお金が静かに減っていく ―

「固定資産税が上がるのは分かったけれど、
それ以外に何か損はあるの？」

実は、空き家を放置することで発生する損失は、
税金だけではありません。

むしろ、見えにくいお金の損失の方が大きいこともあります。

■ ① 修繕費がどんどん増えていく

人が住まなくなると、家は急速に傷みます。

・雨漏り
・外壁のひび割れ
・給排水管の劣化
・床下の湿気
・シロアリ被害

最初は数万円で直せたものが、
放置すると数十万円〜百万円単位になることもあります。

「今すぐ直せば軽傷」だったものが、
時間が経つと「大がかりな工事」に変わります。

■ ② 売却価格が下がる

例えば、

・まだ住める状態の戸建
・きちんと管理されている家

であれば「中古戸建」として売れます。

しかし、

・雨漏りあり
・シロアリ被害あり
・配管トラブルあり

となると、買主は大幅な値引きを求めます。

場合によっては、

「建物は解体前提ですね」

と言われ、土地としてしか評価されないこともあります。

数百万円単位で価格が下がるケースも珍しくありません。

■ ③ 火災や事故のリスク

空き家は、

・放火
・不法侵入
・近隣への倒壊被害

のリスクがあります。

もし隣家に被害が出れば、
損害賠償責任を負う可能性があります。

また、空き家は保険に入りにくくなったり、
保険料が高くなる場合もあります。

■ ④ 防犯・近隣トラブル

雑草が伸び、建物が荒れると、

・近隣からの苦情
・自治体からの指導
・地域との関係悪化

につながることがあります。

精神的なストレスも、
見えないコストの一つです。

■ ⑤ 「売り時」を逃す

不動産市場は常に動いています。

相模原市・座間市エリアでも、

・販売戸数が増加
・価格は調整傾向

という状況です。

「いつか売ろう」と思っている間に、

・建物が傷み
・市場価格が下がり
・競合物件が増える

ということが起きます。

不動産は時間とともに
基本的には劣化していきます。

持っているだけで価値が上がるケースは稀です。

■ 空き家は「維持費がかかる資産」

空き家は、

・固定資産税
・都市計画税
・火災保険
・管理費
・修繕費

といった費用が継続的にかかります。

収益を生まないまま、
毎年お金が出ていく状態になります。

■ 結論

空き家の放置は、

「今すぐ大きなお金が出ていく」わけではないため、
危機感を持ちにくいものです。

しかし実際には、

・修繕費増加
・売却価格下落
・損害賠償リスク
・市場価値減少

という形で、

静かにお金が減っていく状態になります。

税金だけでなく、
経済的な損失全体を考えることが重要です。

― 放置ではなく「行動」が資産を守る ―

改正空家対策特別措置法により、
空き家は「持っているだけ」で済む時代ではなくなりました。

では、具体的に何をすればよいのでしょうか。

空き家の所有者が取るべき選択肢は、大きく分けて3つです。

■ ① 維持管理を徹底する

「まだ売らない」「将来使う予定がある」場合は、
まずは管理状態を保つことが最優先です。

▼ 必要な管理内容

・定期的な換気
・通水（配管の劣化防止）
・雑草除去
・屋根・外壁点検
・雨漏り確認
・ポスト管理

管理が行き届いていれば、

・管理不全空家指定を防げる
・建物価値を維持できる
・将来の売却価格を守れる

というメリットがあります。

ただし、遠方にお住まいの場合や
お仕事で管理が難しい場合は、第三者への委託も検討が必要です。

■ ② 賃貸活用を検討する

立地や状態によっては、
賃貸として貸し出す選択肢もあります。

ただし、

・大規模修繕が必要
・設備が旧式
・耐震性の問題

などがある場合は、
想定以上の費用がかかることもあります。

実際には、

「賃貸が良いのか、売却が良いのか」

は物件ごとに大きく異なります。

■ ③ 早期売却を検討する

多くのケースで、
最も合理的な選択肢になるのが「売却」です。

理由は明確です。

・建物は年々劣化する
・市場価格はピークを過ぎ調整局面
・販売在庫は増加傾向
・税制リスクは強化されている

特に築30年以上の戸建は、

「戸建として売れるタイミング」

を逃すと、

土地評価のみになり
価格が大きく下がる可能性があります。

■ 重要なのは「今の価値を知ること」

行動を決める前に、

まずは

・現在いくらで売れるのか
・戸建として売れるのか
・解体した方がよいのか
・税金はいくらかかっているのか

を正確に把握することが大切です。

多くの方が、

「思っていたより価格が下がっていた」

という段階で相談に来られます。

早めの判断ほど選択肢は広がります。

■ おださが不動産に相談できること

小田急相模原・相模原市南区・座間市エリアに強い
おださが不動産では、以下のご相談が可能です。

▼ 無料査定

・戸建としての市場価格
・土地評価としての価格
・買取価格の目安

▼ 売却戦略の提案

・チャレンジ価格
・通常価格
・早期売却価格
・販売スケジュールの提示

▼ 空き家リスク診断

・管理不全空家の該当可能性
・固定資産税の確認
・将来的な税負担試算

▼ 相続・共有問題の整理

・共有名義の整理方法
・相続未登記の対応
・司法書士・税理士との連携

▼ 買取相談

「早く現金化したい」
「近隣に知られたくない」
「相続人間で揉めたくない」

といったケースにも対応可能です。

■ 地域密着だからこそできる判断

相模原市・座間市エリアでは、

・駅距離
・学区
・接道状況
・再建築可否
・新築分譲との競合状況

によって価格は大きく変わります。

全国平均の机上査定ではなく、
地域特性を踏まえた実務的な判断が重要です。

■ 結論

空き家は

「何もしない」が一番リスクの高い選択です。

管理するか、活用するか、売却するか。

まずは現状を正しく把握することから始めましょう。

ここまでお読みいただき、
「空き家って思っていたよりリスクがあるんだな」と感じられた方も多いのではないでしょうか。

今回の改正空家対策特別措置法は、
単に法律が少し変わったという話ではありません。

一番のポイントは、

空き家を放置しないように、国が本気で動き始めた

ということです。

■ 昔と今は何が違うのか？

以前は、

・多少傷んでいても
・人が住んでいなくても
・近隣に迷惑がかかっていなければ

すぐに強い行政措置が取られることは多くありませんでした。

しかし現在は、

・管理が不十分
・将来危険になりそう
・景観や防犯に悪影響がある

という段階でも、
行政が早い段階で介入できるようになっています。

つまり、

「まだ大丈夫だろう」が通用しにくい時代になっています。

■ 本当のリスクは“静かに進む”

空き家の問題は、

ある日突然、大きなお金が出ていくというよりも、

・少しずつ建物が傷み
・少しずつ売却価格が下がり
・気づいたときには税負担も増えている

という形で進みます。

その結果、

・戸建として売れたはずの家が土地扱いになる
・解体費用がかかる
・固定資産税が増える

ということが現実に起こります。

■ 「そのうち考えよう」が一番もったいない

相模原市・座間市・小田急相模原エリアでも、

・空き家は増加傾向
・販売物件も増加
・価格は調整局面

という状況です。

つまり、

時間が経つほど競争は激しくなり、
有利な条件で売りにくくなっていきます。

不動産は基本的に
築年数が経つほど価値は下がります。

「今なら戸建として売れる」タイミングを逃すと、
評価が大きく変わる可能性があります。

■ 空き家は“資産”にも“負債”にもなる

きちんと管理・活用すれば資産ですが、

放置すれば

・税金
・修繕費
・リスク
・精神的負担

を生む存在になります。

今回の法改正は、

「持っているだけでは守れない」

ということを明確にした制度と言えます。

■ 最後に

固定資産税が最大6倍になる可能性は、
脅しでも誇張でもありません。

制度上、現実に起こり得る話です。

しかし逆に言えば、

・早めに動く
・状況を把握する
・選択肢を知る

ことで、リスクは回避できます。

空き家をどうするか迷っている段階で構いません。

「まだ決めていないけれど相談だけ」

でも問題ありません。

動かないことが最大のリスクです。

まずは現状を知ることから始めましょう。