<<境界確定と測量が売却成功を左右する時代>>【おださが不動産】相模原・座間・小田急線の不動産売買は当社へ

不動産売買契約書には
「境界明示」または「確定測量図」の添付が当然化しています。

・市街地の中古戸建
・相続で取得した空き家
・昔、親が建てたままの実家

こういった“普通の住宅用地”でも、
境界が曖昧＝トラブルリスクの高い物件
と評価される時代です。

境界を曖昧にしたまま話を進めると、実務ではどんな問題が起きるのか。
ここでは、実際に全国でよく起きている５つの典型トラブルを紹介します。

事例①　フェンスやブロックが越境していた

昔の大工さんの“感覚施工”のまま数十年…。
いざ確定測量をしたら、フェンスが数センチ隣地へ出ていた。
この撤去と新設の費用は基本的に“越境側負担”になるため、
数十万〜100万円を超えることもあります。
売主「知らなかった」で済まないのがこの分野です。

事例②　カーポートや玄関ポーチが越境

金額インパクトが大きいのは、鉄骨や基礎が絡む構造物です。
買主は「将来、自分も隣地からクレーム受けるリスク」を恐れるため、
最悪は契約解除→取引中止になることも普通にあります。

事例③　測量開始後、隣地所有者が協力しない

確定測量は「自分の土地だけ」で勝手に確定できません。
隣地４方（角地なら３方）の立会いサインが必要。
ここで１人でも「行きたくない」「嫌だ」と言われると止まります。
※後述：対処法はあります（筆界特定→裁判）

事例④　私道持分の境界が曖昧

私道が絡むと一気に難度が上がります。
昔の分譲地の私道は“気持ちの共同利用”で回っているケースが多く、
境界非明示だと銀行がローン付けに慎重になります。
→「この土地を買いたいのに買えない」という買主都合で流れる例も多い

事例⑤　境界未確定ゆえに、価格を低く査定される

査定額は「土地面積 × 相場 × 減価要因」で算出します。
境界未確定は典型的な“減価要因”
→ 相場より大幅に金額が落ちるもしくは取引ができない場合もあります。

道は２つあります。

①民々の話し合いで解決する（理想）

土地家屋調査士・不動産会社を入れて、現地で説明し、
過去の図面（分筆図、地積測量図、登記簿）を参照して
論理的に説明すれば、大半は解決します。

※ここで最重要は
“当事者同士だけで喧嘩しない”
です。
感情が出ると一気に泥沼になります。

②第三者手続きで決める（次善）

筆界特定（法務局）

民事調停

境界確定訴訟

※順番は
筆界特定 → ダメなら裁判
が一般的です。

専門家を入れる＝時間と費用がかかりますが、
“最終的に線を決める”にはこの手段しかありません。

正式名：筆界特定制度
法務局が「法的に土地の筆界」を判断する仕組みです。

この制度を利用するケースはおおくないため、

不動産営業によっては知らない・聞いたことないということは多いかもしれません。

昔の分筆図・公図・境界標・測量結果・証言などを総合評価して
「この線が筆界」と決めます。

ポイントは
筆界特定で決めるのは“筆界”であって“所有権界”ではない
ということ。

筆界＝元の法的な線
所有権界＝現実のフェンス・ブロック等

ここにズレがあると、
「筆界はここだけど、現況はここ」という現象が起きます。
このズレ解消工事＝誰が費用負担するか？
ここが揉めるからこそ

→ “売る前に確定しておく” のが一番安い

という結論になるのです。

なお、通常の確定測量を行った結果、隣地立会いがまとまらず境界が確定できない場合、
「筆界特定制度」に移行することになりますが、ここが大きな落とし穴です。

通常測量 → 境界確定不可 → 筆界特定へ移行

となった場合、筆界特定は 法務局が選任した土地家屋調査士が再度調査を行う ことになるため、
最初の測量費用とは完全に別枠で費用が発生します。

結果として、

通常の確定測量費　＋　筆界特定に必要な測量費（別の調査士が再調査）

の “二重コスト” になり、
費用が通常見込みの２倍近くになるケースは珍しくありません。

費用は状況により幅がありますが、
現場実務として出やすい“リアルな幅”で示します。

ケース相場の目安

1,現況測量のみ（簡易）20万〜30万

2,宅地（整形地）で確定測量40万〜80万

3,私道持分が絡む50万〜120万

4,隣地立会いが多い・地形難80万〜150万

5,トラブル→筆界特定移行150万〜300万以上

売買直前だと“時間がない”状態で動かざるを得ず、測量士の手配も割高になります。

測量・境界確認という作業は、単なる「面倒な出費」ではありません。
あなた自身の不動産価値を守り、トラブルを未然に防ぐための“防御コスト”です。

金額だけを見て「高いからやりたくない」と考える人は多いですが、
境界を曖昧なまま売却に進むと、もっと大きな金額ロスが発生します。

価格交渉の不利や、契約中止・訴訟リスク、そのすべてが“測量費を上回る金額”になります。

つまり測量費は
必要不可欠な経費であり、必ずやらなければいけない必要経費
である、という認識を持つことが本当に大切です。

境界確定とは、将来の売却や相続の前準備としてだけではなく、
土地を所有している人すべてにとって「自分の不動産を正しく知る」ための基盤整備です。

不動産は、目に見える建物や庭や舗装された敷地という表面よりも、
「どこまでが自分の土地なのか」という“線”の確定が、本質的な根幹部分にあります。

この線が曖昧な状態では、所有者自身が自分の土地を説明することができません。

不動産の価値とは、この“説明できる状態”から初めて生まれるのです。

境界を確定することとは、
いまの地権の混沌を、整理し、明文化し、未来に問題を残さないという行為です。

時間も対人の調整も必要ですが、
その手間を省くという選択は、将来に不要な重荷と不安を残すだけです。

おださが不動産では、
売却前に境界を整備しておきたい方はもちろん、
“まだ売る予定はないが、まずは境界だけハッキリさせておきたい” というご相談にも対応しています。

境界確定は、売るための準備だけではありません。
所有者の権利と土地の未来を守るための、正しい順番の整備です。

境界を明確にすることは、
あなたの不動産を「曖昧」から「明確」へと昇格させる作業そのものです。

その一歩を踏み出すサポートは、
地元を熟知し、現場調整も含めた測量・立会いの進め方まで把握している
おださが不動産に、どうぞお任せください。