<<元ハウスメーカー系出身社長が語る建築術>>【おださが不動産】相模原・座間・小田急線の不動産売買は当社へ

公開日：2025年11月11日

建物の建築は、情報を集めれば集めるほど「正解」が見えづらい世界です。ネットで検索すれば、ハウスメーカー比較サイトや住宅展示場の広告、レビューや口コミなど、膨大な情報が出てきます。ところが、建築は土地と一体で考える必要があるため、建築会社だけ見比べても正しい判断ができません。当社代表は、前職が住友林業ホームサービス株式会社で、土地探しから注文住宅まで一貫してお手伝いをしてきた経験があります。だからこそ、私たちは建築を「建物だけ」ではなく「土地＋建物＋資金計画」の総合視点で提案できる会社です。

当社で最も多い建築相談は「土地探し＋建築」。建替え相談は全体の約３割。

建築相談は大きく分けると「建替え」と「土地探しから建築」の二つですが、実際に当社でご相談をいただく割合は「建替え：約３割」「土地探しからの建築：約７割」です。

建替え相談で多いのは、下記のようなケースです。

・親から相続した古い実家を、そのまま建て替えて住みたい
・道路や近隣が気に入っており、今の生活圏を変えたくない
・建物だけ老朽化しているので、土地はそのままで建物を新しくしたい

つまり、場所は変えずに「今ある土地に新しい建物を建てたい」という明確なニーズがある方です。建替えは、土地という前提が決まっているため、資金計画と建物計画に集中できます。一方で古い配管や地中埋設物、既存建物の解体など、「その土地だからこそ出てくるリスク」を読み取れる不動産の視点が欠かせません。

逆に、当社で最も相談が多いのは「土地探し＋建築」。全体の約７割を占めています。

これは、
「住むエリアから考えたい」
「間取りや生活動線を自由に設計したい」
「自分の価値観に合う街や学区を選びたい」

「建築する土地がない」

という、ゼロベースで家づくりを考える方が多いからです。

ただ、土地探し＋建築は、建替えと比べて検討項目が多くなります。土地の形状や接道、上下水、ハザード、法令制限、近隣との距離感など、不動産特有の要素が必ず絡むため、ここを読み違えると、建てたい間取りや構造が叶わなくなります。

そしてここが重要ですが、建築は建築会社だけでは判断しきれません。
建築は「土地 × 建物 × 資金」の三つのバランスです。

当社は前職の経験から、土地購入から建築までの一連の流れを実務でやってきているため、「自分たちは何から始めればいいのか」がまだ見えない段階でも、最初の窓口としてご相談をいただくことが多いのです。

建築の世界をよく知らないまま住宅展示場に行くと、結局は「営業の人の印象」で会社を決めてしまいがちです。しかし、家づくりの本質はそこではありません。まず「どの工法で建てるか」を決める。ここがスタート地点になります。なぜなら工法というのは、その家の「性能」「デザインの自由度」「増改築のしやすさ」「建物の寿命」「工事金額の下限値と上限値」まで、大きく左右するからです。つまり工法とは、建物の骨格ルールです。

代表的な工法は大きく３つです。

１）在来工法（木造軸組工法）
２）ツーバイフォー（2×4）工法
３）鉄骨系（軽量鉄骨／重量鉄骨）

在来工法は、日本では一番歴史が長い工法で、柱と梁で構成する木造です。柔軟性が高く、間取りの自由度も比較的高い。増改築やリフォームにも強い。一方、施工のレベル差が職人によって出やすい工法です。つまり「誰が建てるか」で品質差が生まれやすい世界です。

ツーバイフォー（2×4）は、北米発祥の工法で、面で家を支えるため、壁の耐力が高い。気密性も高く、断熱性能も安定しやすい特徴があります。ただし、壁で支える＝窓の開口を大きくしたり、吹き抜けを広くしたりといった設計自由度が制限されやすい。つまり「カッコいい大空間」や「ホテルのような開放感」を求めるなら、2×4では実現難度が上がります。

鉄骨系は大空間がつくりやすく、特に重量鉄骨は強度が段違いです。大きい窓や大胆な設計ができます。一方で、建築コストは高めに出ます。特殊な施工と管理も必要になるため、ランニングコストも考慮が必要です。

この３つの工法は「どれが正解」という話ではありません。
大事なのは「何を優先して、どんな暮らしをしたいか」です。

そしてもっと重要なことがある。

同じ工法でも
・地場工務店
・ローコスト住宅
・中堅ハウスメーカー
・大手ハウスメーカー
で、全く別物になります。

価格帯、保証内容、施工品質、現場管理のレベル、標準仕様の骨格がぜんぜん違う。

例えば、在来工法１つを取っても、A社とB社では
出来上がる家が「別のジャンル」と言っていいほど違うこともあります。
住宅展示場で見学できる大手は、基本的には「ハイグレード仕様の最高峰モデル」です。
一般的な地場工務店やローコスト住宅メーカーは、その対極です。

そしてここを理解せずに、金額だけで比べると必ず迷います。
「まあこのくらいでいいか」で決めると、10年後に後悔するテーマです。

一般の方が一番勘違いしやすいのは「土地を買ってから家を考える」やり方です。
本来は逆で、まずは「建てたい家の具体像」からスタートしなければなりません。

例えば…

・インナーガレージ（屋内ガレージ）が欲しい
・大きな吹抜と大開口の窓を採り入れたい
・無垢材の外壁や、本物の木の手触りを大事にしたい
・とにかく日当たりを最大化したい
・大きな土間スペースにバイクを3台置きたい

こういった “家そのものの理想” によって、最低限クリアすべき土地条件は完全に変わります。

逆に言えば、土地を先に買ってしまうと「その土地の建築ルール」に縛られてしまうため、やりたかった建物が実現できないことが出ます。

土地には、それぞれ建築上のルールがセットでついています。
用途地域／防火・準防火地域／高度地区／建ぺい率／容積率／接道条件などです。

ここが特に誤解されやすいのですが、

“防火指定のあるエリアでは、使える材料そのものが法律で制限されます”

これは、見た目の話ではなく、法律上「使える／使えない」が発生します。

しかもこの制限は「ローコストメーカーだからダメ」ではありません。

例えばリクシルなど大手メーカーの建具や外装材であっても
防火認定を取っていない品番は、単純に使えません。

つまり

「この外壁材、雰囲気最高だな〜」

「このハイドアの質感が好き」

と建物側の理想を持っていても
防火エリアの土地を買った瞬間に、選択肢そのものが消えることがある。

これが、土地を先に買ってはいけない最大の理由です。

土地選びは「駅から近い」「大通りに面してない」「予算内」…だけでは足りません。

建築の実現性を担保するための「建物側の先行条件」を先に固めるべきです。

だから当社は、

土地探し と 建築計画 を 縦に並べず
横に並べて同時進行
させています。

やりたい暮らし → 使いたい部材 → 実現できる工法 → 対応できる土地条件
この順で考えれば、土地選びの精度は一気に上がります。

土地だけ先に選ぶと「建物側の自由」が簡単に失われる。
この現実は、不動産と建築の両方を扱っている立場だからこそ、強くお伝えしているポイントです。

最近、特に首都圏では「ハウスメーカーではなく、設計事務所にお願いしたい」というご相談が増えています。理由は明確で、家づくりに対して「思い」がある人ほど、設計者と直接コンセプトを作りたいからです。

設計事務所から入る家づくりは、ある意味では、家づくりの中で“自由度の象徴”です。
敷地形状を活かし、光の入り方を計算し、素材の質感と余白のバランスを意図的に組み上げる。
「作品」と呼べる家を建てられるのが、設計事務所から入る家づくりの魅力です。

しかし、最大のデメリットは
“施工する業者を、後から決めなければいけない”
ここです。

設計事務所がすばらしい図面を描いても、その意図を理解し、品質を担保し、現場管理ができる施工者でなければ意味がありません。
設計の世界と施工の世界は実務上では全く別物です。

「図面は良いけど、現場が実現できない」これは現実によく起こります。

また、設計事務所は完成予算より“理想”を基準にプランを作るため、初回プランが平気で予算オーバーしていることもあります。

設計→見積→調整→再設計…というサイクルを必ず踏むため、時間コストも相応に掛かります。

そして繰り返しになりますが、設計事務所から入る家づくりの場合も
 

土地側のルールに縛られることは全く同じです。

・用途地域
・防火・準防火区域
・斜線制限
・建ぺい率、容積率
・道路との接し方

これらにより、設計者が描いた“光の入れ方”や“天井の高さ”がそのまま実現できるとは限らない。

だから当社は、設計事務所で建てたい方ほど
土地探しと設計を同時進行で進めるべきと強く考えています。

「理想を描く」ことと
「現実に建てられる」ことは
別次元の話だからです。

このギャップを最小化する役割こそ、不動産＋建築の両方を扱う当社の出番です。

設計事務所から入る家づくりは最高です。

ただし「正しい順番」でやらないと、計画そのものが止まる。
理想と現実の橋渡しができるプロが、ここでは絶対に必要になります。

■建替えで起きやすいトラブル①

解体したら“昔の基礎/ガラ等”が出てきて追加費用

特に昭和50年代以前の家は、既存基礎やガラ（コンクリート片、レンガ、瓦片など）が土の中に残っているケースが非常に多いです。
表面上はただの土に見えていても、重機で掘削した瞬間に「ゴロッ」と出てきます。これが処分費の追加になります。これは設計士やハウスメーカー側は事前に分からないことが多く、不動産会社が「敷地の履歴」を読み解けるかで予見できるかどうかが変わります。また、昔の家では浄化槽跡、古いタイル風呂の埋設廃材等も出がち。表面の写真では全く判断できません。

■建替えで起きやすいトラブル②

上下水管の状態が悪く、新築基準に合わず引き直しが必要

既存宅地だからといって「給排水はそのまま使える」と油断すると危険です。
建築確認申請上、引込管が“既存では不足”と判定されるケースは普通にあります。
特に古い住宅地では、細い給水管のままの敷地や、公共下水ではなく“私設桝経由”の場合など、現行基準に合わないことが出ます。結果、道路から新規引込が必要になれば、工事費は簡単に6桁〜7桁になります。建替えは「土地のインフラ再調査」が極めて重要です。

■建替えで起きやすいトラブル③

境界が曖昧で、測量で隣地と見解がズレる

古い宅地では境界杭が抜けているケースが多く、測量で“隣地と数センチ〜数十センチの認識差”が出ることがあります。
境界は数センチでも金額に影響します。
なぜなら「その土地の有効面積」が変わるからです。
そして建蔽率・容積率は㎡単位で効くので、間取りに影響します。
境界確定は建替えで最重要タスクの一つ。
古い謄本や昔の測量図だけでは判断できません。
境界は必ず再確定が必要です。

■建替えで起きやすいトラブル④

工事車両が入れない。結果、工期遅延＆追加費用

古い住宅地や旗竿地では、道幅がギリギリで“トラックが入れない”ことが普通にあります。この場合、材料搬入に小型車両しか使えない、近隣道路にクレーンが置けないといった問題が発生します。材料荷揚げに人件費が余計に掛かり、工期も長くなります。「建物は建てられるが、工事性が悪い」土地は、あとから確実にコストに跳ねます。

■建替えで起きやすいトラブル⑤

新しい法規で、以前と同規模の建物が建てられない

「今と同じ大きさで建てたい」と言われることが多いですが、建築基準法は時代と共に改正されます。
昔は建てられたものが、今は建てられないというのは普通にある。
具体的には
・北側斜線
・道路斜線
・高度地区
などに抵触して「同じ間取りは無理です」になるケースです。
建替えは“過去の建物サイズ”ではなく“今の法規”で再計算しないと破綻します。

■建替えで起きやすいトラブル⑥

地下車庫の再施工・擁壁やり直しで想像以上の金額

これが一番「精神的ダメージ」が大きいトラブルです。
傾斜地・高低差のある土地で“既存地下車庫”や“既存擁壁”がある場合、それがそのまま「新築に適合している」とは限りません。特に昭和〜平成初期の擁壁は、現行法の構造基準・配筋・水抜き処理を満たしていない場合が多く、再計算をかけると「やり直し必須」と判定されます。地下車庫も同じで、耐力壁・水処理・防水仕様など、昔の基準では足りない部分が出ます。結果、“建物本体に予算をかけるつもりだったのに、擁壁・地下車庫側に吸い取られる”パターンが多い。高低差のある敷地は、建替えの予算計画を“構造部分”から逆算しないと破綻します。

■土地探しから建築で起きやすいトラブル①

建物イメージがないまま土地だけ買う → 理想の建築が消える

これがもっとも多い。
家のイメージが固まる前に「土地だけ先に契約してしまう」と、後で設計士と打合せを始めた際に「本当はやりたいこと」が土地条件でできなくなる。吹抜の大空間、大開口、土間の広さ、ルーフバルコニーの大きさなどは、土地の形状・面積・斜線制限で決まる。つまり建物の“理想”を固めずに土地を買うと、理想の建築そのものが消える。土地と建物は同時進行じゃないと破綻するのは、この理由。

■土地探しから建築で起きやすいトラブル②

用途地域の制限で、明るい家が作れない

「この土地、予算内でいいじゃん！」で決め、建築が始まって初めて“高度地区”に気づく。
北側斜線・道路斜線で、2階の天井高さが取れない、窓が小さくなる、吹抜けのサイズが縮まる、というのは非常に多い。
特に「2階リビング＋大開口で光を入れたい」という家づくりの方向性の人は、用途地域・高度地区を正しく見ないと致命傷。明るさは「建築会社の腕」以前に“土地側の法律”で決まってしまう。

■土地探しから建築で起きやすいトラブル③

準防火・防火指定で、使いたい外壁・建具が法律上NG

ここが一般の方が最も誤解するところ。
「防火認定がある材料なら使える」であって、「大手メーカーなら全部使える」ではない。
LIXIL等の大手でも、全品番が防火仕様ではない。
つまり
“あなたがパンフで見て惚れたデザイン”が、その土地の防火指定では採用不可になることがある。
だから当社は「材料と土地の相性」を先に擦り合わせる。
建築イメージ先行で土地を買うと、素材で詰む。

■土地探しから建築で起きやすいトラブル④

道路・ライフラインが読み切れていない

「道路がある＝建築できる」ではありません。
道路種別、接道義務、私道負担割合、上下水の引込距離、ガスの有無。
これらはすべて「建築実現性の判定材料」。
“土地として売っている”からといって、建てたい家が普通に建てられるとは限らない。
水道が遠いと引込で60〜150万はすぐ飛びますし、下水管の位置が悪いと数十万〜追加。
ライフラインは「建物の予算」を直撃する。

■土地探しから建築で起きやすいトラブル⑤

地盤改良の金額で、建物グレードを泣く泣く落とす

優良住宅街でも、悪地盤はある。
そして“表面写真”では一切判断できません。
調査して初めて地盤改良が必要とわかり、建築費の数十〜150万単位が飛ぶ。
結果、キッチン・風呂・床材など、家の質を落とす判断を迫られる。
これほど悔しいことはない。
だから当社は「地盤リスク」を土地候補段階で必ず読む。
建築は“地盤に勝てない”。
ここを理解せずに土地を買うと、家づくり全体の質が下がる。

＝良い土地は、考えている時間で売れていく

家づくり初心者ほど誤解していますが、土地探しは「ゆっくり決めればいい」世界ではありません。
良い土地はスピード勝負です。

なぜなら、“その土地で建てられる理想の建物”を想像できる人は、実は少数派だから。
だからこそ、良い土地は「分かる人」から買っていきます。

現実の現場ではこういう事例は非常に多いです。

・理想の土地が出た
・日当たりも良い
・形も良い
・駅距離も許容できる
・価格も予算内

この条件が揃った瞬間、本来なら“押さえ”が必要です。

しかし、建物の打合せを何もしていない状態だと

「まだ建物のイメージが固まっていません」
「この土地でどのくらいの家が建つか分かりません」
「じゃあ、一度確認してから…」

と“判断できない時間”が生まれる。

この“判断不能の時間”が致命傷です。

その時間に、もっと準備できている別の買主が買っていきます。

実際、多いです。
「昨日 現地を見に行こうと思ってたら、朝で申込が入りました」
「建築会社から返事が来る前に、他の人が購入申込を入れてしまった」
こういった話は、日常です。

つまり、土地探し＋建築は
準備ができた人が勝つゲームです。

だから当社は

・建物の方向性
・求める暮らしの形
・理想の仕様
・大きさや必要部材
・優先順位

これらを先に整理し、
「この条件なら、この土地は“買い”」
という“判断の基準”を先に作ります。

判断の基準が先にあれば、
良い土地が出た瞬間、迷わず動ける。

逆に言うと
基準がないと、いつまでも判断できず
良い土地は全部流れていく。

土地は“良いもの”から売れるのではなく、
“判断できた人”から買っていきます。

だからこそ、土地探しと建築計画は
同時進行が正しい順番です。ここは絶対にブレません。

土地探し＋建築を同時並行で進めるべき理由は、建物の仕様や構造だけではありません。
もっと大きいのが「住宅ローン戦略」が建築会社によって別世界になるという点です。

一般の方は、住宅ローン＝銀行で借りるお金、と単純に考えていますが、実務はそんなに単純ではありません。

「土地先行」の場合、

土地代の決済　→　建物工事着工　→　建物完成　→　建物引渡し

という実務フローが発生するので、工事途中で建築会社へ支払う“中間金”や“着手金”をどう調達するか、という問題が必ず発生します。ここに「つなぎ融資」「分割融資」という概念が出てくる。
そして “ここ” が建築会社によって全く違う。

■大手ハウスメーカーの場合

大手は、金融機関と提携していて「分割融資可能」「つなぎなしで進められる」「自社がつなぎを立てる」など、制度面の準備が整っている。つまり、購入者は“資金面の橋渡し”を自社で完了できる仕組みを持っている。
だから大手の施主は、土地先行でも“資金が詰まらない”ケースが多い。

■地場工務店の場合

真逆の世界。
ローンの相談そのものがゼロ、銀行の紹介もゼロ、「銀行は各自で当たってください」というレベルは現場では珍しくありません。

つまり、土地が先に買えてしまうと、あとで中間金が払えなくなる“詰み”が発生し得る。
銀行は、建築会社の施工体制が弱いと判断したら“分割融資を拒否”します。
この差を一般の買主は全く知らずに、土地だけ先に押さえようとして失敗する。

■銀行が“建築会社の格”を見ているという現実

銀行は「物件評価」だけではなく

・建築会社の規模
・過去の施工実績
・財務安定性
・工事管理体制
・瑕疵担保や長期保証制度

これらを見て「融資の可否」を判断します。

つまり、建築会社によって“使える住宅ローンの種類”そのものが変わる。

■だから“建築会社を決めずに土地だけ買う”は危険

今、現場で多いのは

・理想の土地を見つけた
・とりあえず土地だけ確保したい
→ でも建築会社が未決定なので「金融機関の窓口が決まらない」
→ ローンの枠が確定できず、手付金返還・キャンセルの地獄

という流れ。

金融機関は
「建物プラン」「工事費見積」「建築請負先」を前提に住宅ローン審査をするため
建築会社未決定＝審査が進まない。

■結論

建築は
「土地の法律」だけではなく
「資金の法律」にも縛られる。

土地と建物と資金計画は
絶対に“同時進行”で組む必要がある。

住宅ローンの仕組みは
建築会社によって まったく別物になる。
だから「土地を買う前」に“建築側”とセットで設計しないと、
本当に、詰みます。

よくある事例として

「他で住宅ローン審査をして大丈夫だったから、物件おさえてよ」

ということが本当に多いのですが、

話を聞くと大手ハウスメーカー経由でローン審査をしたからローンは大丈夫だよ。

とのことで、建築費をおさえるために地元の建築会社に変更を考えているとのことでした。

原則、土地も含め住宅ローンの借り入れを考えている場合には、

土地・建物セットで「担保評価」を銀行は見るため建築会社が変われば担保が変わります。

そのため、一度通っていた同じ銀行で審査をし直しても建築会社が変わったら「否決」された。

なんてことはよくあることです。

土地購入から建築を行う場合には、

土地・建物双方の審査が必要なため、よい土地が見つかった場合は、

どこの建築会社で建てるかも含めローン審査が必要なため、

購入したい土地が見つかったのに、建築会社が決まらない。

そんなことも多く見受けられます。

ここまで長く書いてきた通り、土地から建築をする家づくりは、見た目以上に複雑な世界です。

法律・仕様・材料・工法・防火指定・用途地域・金融機関・実行スケジュール
これらがすべて噛み合わないと、机上では理想的な家であっても“建たない”。

そして、ここが現実として一番厳しいところなのですが――

不動産会社に相談すべきとは限りません。

なぜなら、多くの不動産会社は「建物側」を理解していない。
土地の見立てはできても、構造の制限、材料の制限、住宅ローンの制限を知らない。

その結果、

・とりあえず予算内なのでこの土地は良いですよ
→ そのあと建物打合せで“やりたいことができない”と発覚

これは本当に多い。

では「ではハウスメーカーに相談すべきか？」
ここも、違います。

ハウスメーカーは、自社で建ててもらう前提で動きます。
彼らは「自社で建てられるかどうか」で土地を評価する。

つまり

・自社の価格帯に合わない
・自社の工法では取りにくい

となった瞬間、
「この土地はやめた方が良い」と“言うしかない”立場になる。

仮に「A社では難しい土地」でも「B社では余裕で建てられる土地」
というケースは普通にある。

しかし、ハウスメーカーの営業担当者は
“他社なら建てられる可能性”
を絶対に提示しません。

なぜならそれは、
自社の仕事ではなくなるから。

結果として、
優良な土地を“買い逃している方”は、確実に世の中に大量にいます。
これは、現場では肌感で分かります。

■だから当社の立ち位置は「第三者」の“建築＆不動産の通訳役”

当社は、まず「建物会社側でも、不動産側でもない」ポジションです。

代表が、元住友林業ホームサービス出身で
土地から注文建築まで“実務で”やってきた立場だからこそ

・建物側（工法・材料・自由度・制約）
・不動産側（土地制限・法規・用途地域・防火指定）
・金融側（建築ローン、つなぎ融資、分割融資の可否）

この３つを“横断で”理解した上で
「この土地は、この方向性なら“買い”」
「この土地は、この優先順位なら“やめるべき”」
という判断が出来ます。

つまり、当社の役割は

土地と建築と資金計画を“通訳しながら一体で整理すること”。

それができる窓口でないと、
土地＋建築の家づくりは破綻します。

■当社に相談するメリット：理想と現実を最初の段階で“整合”させる

当社に相談するメリットは一言でまとめると

理想（建てたい建物）と
現実（その土地で可能な法規・資金）
を最初から一致させる

ここです。

逆の順番で進めると

土地を買ってから、“できない”を知る。

これが一番ダメージが大きいパターンです。

・本当は大開口窓が欲しかった
→用途地域／防火指定で無理

・本当はガレージが欲しかった
→道路種別と斜線で無理

・本当は無垢材を使いたかった
→準防火のせいで材料NG

・本当は地場工務店が好きだった
→銀行がその会社を審査でNG、融資不可

“あとから知る”は、遅い。

家づくりで成功している人は
全部を同時に走らせています。

当社はそれができる会社です。

■まとめ：土地＋建築＋資金は、同時進行が唯一の成功ルート

土地から建築をする家づくりで一番重要なのは

土地 → 建物 → お金
という“縦の順番”ではなく

土地 × 建物 × お金
という“横の並列”です。

この思考に切り替えた瞬間、土地選びが変わります。
建築打合せの濃さが変わります。

住宅ローン戦略の精度が変わります。

そして、
「買い逃し」
が消えます。

当社は
“土地・建物・資金の３つを同時に考えられる会社”です。

このポジションの会社に相談するかどうかが
土地から建築を選ぶ家づくりの成功確率を、決定的に左右します。

■なぜ当社が「最初の相談先」として適しているのか

理由はシンプルです。

当社は “土地と建築と資金” を、１つの線で結んだ状態でアドバイスが出来るからです。

多くの不動産会社は土地しか見ていません。
多くの建築会社は建物しか見ていません。

金融は銀行任せ、というところがほとんど。

つまり、どこに相談しても「欠けている」状態です。
これでは家づくりは噛み合いません。

当社は、住友林業ホームサービスで「土地から建築まで一気通貫の提案」を実務で経験してきています。
建築の現場を知っています。工法の制限を知っています。

防火・準防火で材料が変わる現実も知っています。
銀行と建築会社の相性でローン可否が変わる現実も知っています。

だから、理想だけ聞いて「素敵ですね」で終わらない。
「その理想がこの土地で実現できるのか」
「もしこの建築会社だと無理なら、どの建築会社なら現実化できるのか」
ここまで含めて“実現ルート”を一緒に設計します。

夢だけ語る営業ではなく、
制約の中で理想を通す「戦略としての家づくり」。

それを現実化できる“窓口”が当社です。