<<住宅ローン変動金利と固定金利の違い解説編>>【おださが不動産】相模原・座間・小田急線の不動産売買は当社へ

公開日：2026年01月28日

住宅ローンを検討する際、多くの方が悩まれるのが
「固定金利と変動金利、どちらを選べばよいのか」という点です。

金利タイプによって、毎月の返済額や将来の返済計画は大きく変わりますが、
一方で「どちらが正解」という単純な答えはありません。

ご自身の収入状況やライフプラン、将来の見通しによって、
向いている金利タイプは人それぞれ異なります。

本コラムでは、住宅ローンの固定金利と変動金利の違いを整理し、
それぞれの特徴や選ぶ際のポイントを、できるだけ分かりやすく解説します。

これから住宅購入を検討される方が、
ご自身に合った判断をするための参考になれば幸いです。

はじめに

住宅ローンを検討する際、多くの方が最初に悩まれるのが「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶべきかという点です。 金利タイプの選択は、毎月の返済額や将来の総返済額に大きく影響するため、物件選びと同じくらい重要なポイントになります。

本コラムでは、住宅ローンの変動金利と固定金利の違いについて、専門的になりすぎないよう、できるだけ分かりやすく解説します。

変動金利とは、市場金利の動きに応じて、借入後も金利が見直される住宅ローンです。

一般的には「半年ごとに金利の見直し」「5年ごとに返済額の見直し」が行われる仕組みになっています。

【変動金利のメリット】

・固定金利より金利が低く設定されていることが多い

・借入当初の毎月返済額を抑えやすい

・低金利が続けば、総返済額を抑えられる可能性がある

【変動金利のデメリット】

・将来、金利が上昇すると返済額が増える可能性がある

・長期的な返済計画が立てにくい

・金利上昇局面では家計への影響が出やすい

固定金利とは、借入時に決めた金利が、一定期間または完済まで変わらない住宅ローンです。

代表的なものとして、以下の2種類があります。

・全期間固定金利（フラット35など）

・固定金利期間選択型（10年固定、20年固定など）

【固定金利のメリット】

・返済額が変わらないため、将来の家計管理がしやすい

・金利上昇の影響を受けない

・長期的な資金計画を立てやすい

【固定金利のデメリット】

・変動金利と比べて金利が高めに設定されている

・金利が下がっても返済額は変わらない

【変動金利】

・金利水準：低め

・金利の変動：あり

・返済額の安定性：低い

・向いている方：返済額を抑えたい方、繰上返済を予定している方

【固定金利】

・金利水準：高め

・金利の変動：なし（固定期間中）

・返済額の安定性：高い

・向いている方：返済額の安定を重視したい方
 

住宅ローンにおける変動金利と固定金利の違いは、単に「金利が変わるか、変わらないか」という点だけではありません。

実際には、金利の決まり方・返済構造・将来リスクの持ち方に大きな違いがあります。

金利の仕組みの違い

変動金利は、主に短期プライムレートなどの市場金利を基準として設定され、金融政策や景気動向の影響を受けやすい特徴があります。そのため、景気が安定している局面では低金利の恩恵を受けやすい一方、金利上昇局面では返済負担が増える可能性があります。

一方、固定金利は、将来の金利上昇リスクを金融機関が織り込んだうえで設定されるため、借入時点の金利は変動金利より高くなる傾向があります。これは「安心料」とも言える部分で、金利が将来どのように動いても、返済条件が変わらないという点に価値があります。

返済額と元金の減り方の違い

変動金利の場合、低金利が続いている間は利息負担が軽く、元金の減りが早い傾向があります。
ただし、金利が上昇すると利息部分の割合が増え、元金の減りが鈍くなる可能性があります。特に、返済額の見直しが行われない期間では、毎月返済しているにもかかわらず元金がほとんど減らない、というケースもあり得ます。この点は、変動金利を選ぶ際に理解しておくべき重要なポイントです。

固定金利の場合は、借入当初から返済額が一定であるため、元金と利息の配分も計画的に進みます。
返済の見通しが立てやすく、将来の家計管理がしやすい点が特徴です。

将来リスクの考え方の違い

変動金利は、金利上昇リスクを借り手が負う仕組みです。
そのため、収入に余裕がある方や、将来的に繰上返済を予定している方、借入期間が比較的短い方に向いています。

また、金利が上昇しても家計が耐えられる「安全余裕」をどれだけ確保できるかが、変動金利を選ぶ際の判断基準になります。

固定金利は、金利上昇リスクを金融機関側に移転する仕組みです。
その分、金利は高めになりますが、返済額が将来にわたって確定するため、生活設計を安定させたい方に適しています。

金利タイプとライフプランの関係

住宅ローンは、金利タイプ単体で考えるものではなく、
家族構成・年収の変化・教育費・老後資金といったライフプラン全体とセットで考える必要があります。

例えば、今後収入が増える見込みがある方や、早期に繰上返済を行う可能性が高い方は、変動金利のメリットを活かしやすい傾向があります。

一方で、共働きから片働きになる可能性がある方や、将来の支出がある程度確定している方は、返済額が固定される安心感を重視した方が適している場合もあります。

専門的に見た注意点

固定金利期間選択型の場合、「固定」という言葉の印象だけで安心してしまうケースがありますが、
固定期間終了後の金利再選択時には、市場金利の影響を大きく受ける点に注意が必要です。

また、変動金利・固定金利いずれの場合も、金融機関ごとに金利条件や手数料、団体信用生命保険の内容が異なるため、単純な金利の数字だけで比較するのではなく、総返済額や付帯条件を含めた比較が重要になります。

変動金利と固定金利のどちらが良いかは、一概に決められるものではありません。

・収入に余裕があり、金利上昇にも対応できる方

・早期に繰上返済を考えている方 このような方は、変動金利が選択肢になりやすい傾向があります。

一方で、

・毎月の返済額を安定させたい方

・教育費や老後資金など将来の支出が見えている方

・金利上昇リスクを避けたい方

このような方には、固定金利が向いています。
 

住宅ローンの固定金利と変動金利の選択は、

単純に「金利が低いから」「安心そうだから」といった理由だけで決めるべきものではありません。

本来は、借入期間全体を通じたリスク管理という視点で考えることが重要です。

まず変動金利は、市場金利に連動して金利が見直されるため、低金利局面では返済負担を抑えやすいという大きなメリットがあります。

特に、借入額が大きい方や、返済開始から数年間のキャッシュフローを重視したい方にとっては、有効な選択肢となる場合があります。ただし、変動金利を選ぶ際に重要なのは、「金利がどこまで上がったら家計に影響が出るか」を具体的に把握しておくことです。

現在の返済額ではなく、将来金利が上昇した場合の返済額を想定したシミュレーションを行い、その金額でも無理なく返済できるかどうかを確認する必要があります。

また、変動金利には「5年ルール」「125％ルール」があるため、急激に返済額が増えることは抑えられていますが、金利上昇時には返済額が据え置かれる分、元金の減少が遅くなり、将来的な負担が後ろ倒しになる可能性があります。

この点を理解せずに変動金利を選択すると、「返済はできているが、思ったより元金が減っていない」という状況に陥ることもあります。

一方、固定金利は、借入時点で将来の返済額が確定するため、家計管理や資金計画を立てやすいという特徴があります。特に、教育費や老後資金など、将来の支出がある程度見えている方にとっては、返済額が変わらない安心感は大きなメリットと言えます。

ただし、固定金利は「安心＝お得」というわけではありません。
一般的に金利水準は変動金利より高く設定されているため、結果として総返済額が多くなるケースもあります。

そのため、固定金利を選ぶ場合は、返済額の安定性にどれだけ価値を置くかを明確にすることが重要です。

また、固定金利期間選択型を利用する場合には、固定期間終了後の金利再選択が必要になります。
このタイミングで金利が上昇していると、返済額が大きく増える可能性があるため、「固定期間終了後も含めた返済計画」を事前に想定しておくことが欠かせません。

専門的な視点で見ると、金利タイプの選択は「金利の予測」ではなく、
 

「ご自身がどこまでのリスクを許容できるか」というリスク許容度の判断と言えます。

・金利上昇時にも家計が耐えられる余力があるか
・収入の増減リスクはどの程度あるか
・将来的に繰上返済を行う可能性があるか

こうした点を整理したうえで、初めて適切な金利タイプが見えてきます。

住宅ローンは、借りた時点がゴールではなく、完済まで続く長期的な契約です。
目先の金利だけで判断するのではなく、将来を見据えた返済計画を立てることが、後悔しない住宅購入につながります。

住宅ローンの固定金利と変動金利は、どちらかが優れていて、どちらかが劣っているというものではありません。

重要なのは、ご自身のライフプランや将来の見通しに合った金利タイプを選ぶことです。

変動金利は、借入当初の金利が低く、毎月の返済額を抑えやすいという特徴があります。

一方で、将来的に金利が上昇した場合には返済額が増える可能性があるため、

家計にある程度の余裕があり、金利上昇時にも対応できる方に向いている金利タイプと言えます。

固定金利は、借入時に決まった金利が一定期間、もしくは完済まで変わらないため、返済額が安定し、長期的な資金計画を立てやすいのが特徴です。その反面、変動金利と比べると金利は高めに設定される傾向があり、結果として総返済額が多くなるケースもあります。

ここで大切なのは、「今の金利が低いか高いか」だけで判断しないことです。
住宅ローンは10年、20年、場合によっては35年以上にわたって返済が続く、非常に長期的な契約です。

そのため、

・将来の収入の見通し
・教育費や老後資金など、今後発生する支出
・繰上返済を行う可能性
・金利上昇時にどこまで返済額が増えても耐えられるか

といった点を総合的に考える必要があります。

また、専門的なポイントとして、変動金利には「5年ルール」や「125％ルール」といった返済額急増を抑える仕組みがありますが、これは返済額が増えない＝負担が増えないという意味ではありません。

金利上昇時には、返済額は据え置かれても、元金の減りが遅くなり、将来的に負担が後ろ倒しになるケースもあります。一方、固定金利期間選択型の場合、固定期間終了後に金利タイプを再選択する必要があり、その時点の金利水準によっては返済額が大きく変わる可能性があります。

この点を理解せずに契約してしまうと、「固定を選んだつもりだったが、実は将来リスクを抱えていた」というケースも少なくありません。住宅ローン選びは、「金利」だけを見るのではなく、物件価格・自己資金・将来設計を含めた総合判断が重要です。

不動産会社としては、物件そのものだけでなく、

無理のない返済計画を前提とした住宅購入をおすすめしています。

住宅購入は人生の中でも大きな決断のひとつです。
「なんとなく」で金利タイプを選ぶのではなく、

納得したうえで選択できるよう、ぜひお気軽にご相談ください。