<<海外で日本の不動産を持つなら国内管理人を>>【おださが不動産】相模原・座間・小田急線の不動産売買は当社へ

公開日：2026年03月07日

【2026年施行】海外居住者の不動産管理が変わる！「国内管理人」の新常識

「海外に住みながら日本の不動産を相続した」「転勤中に自宅を貸し出している」という皆様、準備はできていますか？

実は2026年4月から、不動産登記のルールが大きく変わり、海外居住者にとって「国内連絡先（国内管理人）」の登録が事実上の義務となります。

これまでは「知る人ぞ知る」手続きでしたが、これからは「不動産を持つなら必須」のステップです。

なぜ今、注目されているのか。その理由と対策を徹底解説します。

これまで、海外に住む方が日本の不動産の名義人になる際、海外の住所さえ登録すれば事足りていました。

しかし、これでは日本の行政が連絡を取りたい時に非常に時間がかかり、空き家問題の一因にもなっていました。

そこで2026年4月からは、相続登記などの申請時に

「日本国内の連絡先（氏名・住所）」を併せて登記することが義務付けられます。

この制度で指定される人（国内管理人）には、大きく分けて2つの重要なミッションがあります。

① 行政・税務署との「窓口」

固定資産税の納付書は海外まで郵送されません。管理人が代わりに受け取り、オーナー様に代わって納税を完了させます。これを怠ると、悪気はなくても「滞納」扱いとなり、延滞金が発生するリスクがあります。

② 確定申告の「代行・管理」

不動産を賃貸に出して収入を得ている場合、日本での確定申告が必要です。海外に居ながらこれを行うのは至難の業。国内管理人が納税地を管轄する税務署への提出をサポートします。

基本的には、日本国内に住所を持つ人であれば指定可能です。

・親族・知人： 信頼できる方に無償、あるいは少額の謝礼で依頼するケースです。

　　　　　　　ただし、法改正による事務負担増には配慮が必要です。

・税理士： 確定申告まで含めてプロに任せるパターンです。

　　　　　税務リスクを最小限に抑えたい場合に最適です。

・不動産管理会社： 物件管理とセットで窓口を引き受けてくれる会社もあります。

　　　　　　　　　実務が一括管理できるため、オーナー様の負担が最も軽くなります。

「面倒だから後回しにしよう」と考えていると、以下のような事態を招く恐れがあります。

過料（ペナルティ）の対象： 相続登記の義務化に伴い、正当な理由なく登記を怠ると罰則が科される可能性があります。

資産価値の低下： 連絡が取れないことで、マンションの修繕工事の決議に参加できなかったり、災害時の対応が遅れたりし、資産としての価値を損なうことになりかねません。

2026年の完全施行に向けて、法務局や税務署のチェックは今後ますます厳しくなっていきます。

特に「親から日本の実家を相続する予定がある海外在住の方」や「将来的に海外移住を考えているオーナー様」は、今のうちから「誰を国内管理人に立てるか」を家族会議やプロへの相談を通じて決めておくことが、スムーズな資産管理の第一歩です。